Konservative Rechentricks mit Baugenehmigungen

Da traf mich ja fast der Schock vorhin. Eigentlich wollte ich nur hin und wieder etwas über Verkehrspolitik schreiben, aber dann mache ich mal eine Ausnahme. Die FAZ berichtet, dass Großstädte nicht mehr bauen würden und verspricht in ihrer Überschrift sogar eine Erklärung.

Warum die Großstädte keine Wohnungen mehr bauen

Überall in Deutschland sind Baustellen. Nur in vielen Großstädten, in denen bezahlbarer Wohnraum Mangelware ist, werden weniger neue Wohnungen geplant. Warum nur?

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Die beiden Journalisten haben es jedenfalls geschafft, dass diese Überschrift meine Aufmerksamkeit erhalten hat und ich den Artikel angeklickt habe. Dafür schon einmal ein Glückwunsch. Das eigentliche Drama beginnt anschließend und ich weiß gar nicht, wo genau ich am besten anfangen solle.

1. Geht es den Journalisten nur um die ersten beiden Halbjahre von 2013 und 2014. Ein Trend ist daraus natürlich nicht abzuleiten. Indirekt weisen die Autoren auf ihre Unlogik sogar schon hin indem sie auf Fälle wie Heidelberg verweisen, wo ein einzelnes neues Wohngebiet, wie es nicht jedes Jahr ausgeschrieben wird, das Ergebnis verzerrt. Leider stellt das Schreiberlingduo ihre weiteren Versuche nicht in Frage.

2. Sie nehmen nämlich nur prozentuale Veränderung zur Kenntnis. Etwas besser (wenn auch nicht optimal, aber dazu komme ich später) wäre es, wenn sie tatsächliche Baugenehmigungen mit anderen Faktoren wie der Einwohnerzahl berücksichtigen würde. Machen sie aber nicht.

Fiktives Beispiel:

Gemeinde A mit 100.000 Einwohnern vergab in der ersten Jahreshälfte von 2013 rund 100 Baugenehmigungen und erzielte damit einen neuen Rekord. Im ersten Halbjahr 2014 läuft es ebenfalls gut, aber der Rekord wird nicht erreicht. Man landet bisher bei knapp 95.

Gemeinde B hat ebenfalls 100.000 Einwohner. 2013 fiel aber recht mau aus und die Stadt hat eher mit Abriss zu kämpfen. Neubau gibt es kaum, weshalb es nur 10 Baugenehmigungen gab. 2014 gab es einen kleinen Schub und man kam auf 15 Genehmigungen, die man in einem Rutsch abgearbeitet hat.

Nun würde man annehmen, dass es Gemeinde A relativ gut geht und Gemeinde B in einem Schrumpfungsprozess ist. Nicht so die FAZ. Nach ihrer Logik hat Gemeinde B nun einen „Bauboom“ (Wortwahl aus Einleitung), während in Gemeinde B „wenig passiert“ (ebd.)

3. Wie in 1. beschrieben, werden somit nur Schwankungen zwischen zwei Halbjahren abgeglichen. Die sind gerade in Kleinstädten deutlich größer, sowohl nach oben als auch nach unten, da eine geringe Zahl an Baugenehmigungen prozentual schon stark ausschlagen kann, weil die Grundgesamtheit sehr niedrig ist. Die Autoren nehmen aber nur die Ausreißer nach oben, aber nicht nach unten, um dann einen „Groß- vs. Kleinstadt“-Vergleich zu machen. Damit ist klar, dass sich das, was in der Überschrift steht, auch zu bewahrheiten hat.

4. Es werden nicht Halbjahre über drei bis fünf Jahre abgeglichen, was einen deutlich besseren Einblick geben könnte, da Baugenehmigungen nicht stets gleich lange bearbeitet werden und sie über einen längeren Zeitraum gehen. Beispiel: Gemeinde A und B haben gleich viele Baugenehmigungen im gesamten Jahr in Angriff genommen. Gemeinde A schafft es noch im Dezember die meisten auszugeben, Gemeinde B erst im darauffolgenden Januar. Da nur die ersten Halbjahre berücksichtigt werden, ist Gemeinde B nun erfolgreicher. Zumindest eine kleine Gewichtigung der Zahlen könnte schon helfen. Aber das machen die Journalisten nicht.

5. Baugenehmigung ist ungleich Baugenehmigung. Ein größeres Mehrfamilienhaus zu genehmigen ist nicht nur vom Aufwand, sondern auch vom Investitionsvolumen sowie vom entstehenden Wohnraum in der Regel ein völlig anderer Schnack als eine Baugenehmigung für ein Carport oder eine neue Doppelhaushälfte. Für die FAZ gibt es keine Unterschiede.

6. Die Lage der Städte wird nicht berücksichtigt. Nochmal ein fiktives Beispiel zur Veranschaulichung: Im Planungsverband München einigen sich der Landkreis München und die kreisfreie Stadt München darauf ein Wohngebiet gemeinsam zu entwickeln und verkehrlich anzubinden. Dieses Wohnviertel liegt direkt neben einem Ortsteil Münchens, der ebenfalls von der Anbindung profitiert. Die Menschen, die dort neu hinziehen, ziehen in den Landkreis München und damit „nach München“. Administrativ gehört die Region aber zum gleichnamigen Landkreis. Ergebnis: In „München“ (Stadt) passiert „nichts“, in der Kleinstadt (Landkreis München) hingegen schon, selbst wenn die Stadt München an der Planung beteiligt war und für die Erschließung Geld ausgab, um potentielle Arbeitskräfte in die Stadt zu locken.

7. Verweisen die Autoren auf die Grunderwerbssteuern als Grund, wieso Kleinstädte attraktiver seien. Das trifft aber nicht zu, da es Landessteuern sind und die sind in 14 Bundesländern bei 5% und in Schleswig-Holstein sowie Berlin bei 6,5%. Wenn also im Hamburger Speckgürtel mehr Baugenehmigungen ausgeschrieben werden als in Kiel oder Lübeck, dann hat das sicherlich einige Gründe, aber eben keine unterschiedlichen Steuersätze. Und selbst wenn Berlin deshalb unattraktiver werden würde, wäre aus einem isolierten Einzelfall so etwas nicht abzuleiten. Blöd für die Autoren zudem, dass Berlin zusätzlich nicht einmal aus der Reihe tanzt. Die Annahme, die Nachfrage nach Baugenehmigungen sei in ganz Deutschland eine Konstante und nur von dieser einen Steuer abhängig, ist schon abgefahren. Andere Kosten und Gründe werden zudem völlig ignoriert. Ganz zu schweigen davon, dass eine Baugenehmigung keineswegs stets mit einem Eigentümerwechsel eines Grundstücks einhergeht. Da muss nur jemand nachverdichten und schon hat sich das Thema damit erledigt.

8. Die FAZ nimmt einfach die Einnahmen der besagten Steuer von 2010 und dann jene von 2013. Lustigerweise nehmen sie hier aber das gesamte Jahr 2013 und nicht die erste Jahreshälfte, die sie ansonsten heranzieht. Auch berücksichtigt sie nicht, dass im Gegenzug andere Kosten (z.B. Zinsen) niedrig sind und der Bau somit insgesamt günstiger ist und mehr Investoren, ob Baugenossenschaften oder Privatpersonen, ihr Geld in Beton stecken. So zu tun, als wären die Einnahmen aufgrund von Erhöhungen von 5,29 auf 8,39 Mrd. gestiegen, ist daher ziemlich daneben. Warum die FAZ 2010 nimmt, weiß auch nur sie selbst. Sie hätte willkürlich auch 2007 nehmen kommen und wär auf 6,95 Mrd. EUR gekommen. Klänge wohl bloß nicht so spektakulär. Selbst 1999 waren es 6,06 Mrd. EUR, was inflationsbereinigt heute 7,58 Mrd. EUR wären trotz damals höherer Zinsen. Aber so eine Zahlenpickerei wäre halt genau so albern wie die Spielchen der FAZ.

9. Der Vollständigkeit halber: Schon die Überschrift ist falsch. Städte bauen nicht. Privatpersonen reichen Anträge für Baugenehmigungen ein, die bewilligt werden oder nicht. Die Darstellung wird somit weiter verzerrt, wenn man so tut, als wenn doch in Großstädten die Mieten am teuersten wären, aber die blöden, blöden Großstädter einfach nichts bauen würden. Und da sind wir wieder bei Punkt 1, wonach eine prozentuale Angabe hierzu quasi nichts aussagt.

Aber dabei belasse ich’s jetzt, sonst krieg ich noch einen Herzinfarkt.

Fazit: Es ist ja schön, dass regelmäßig über Immobilienmarkt und Stadtentwicklung berichtet wird und sich Journalisten auch mal aktuelle Zahlen vom Statistischen Bundesamt schnappen. Aber bitte nicht so.